那些放弃新房只买二手的人,到底是怎么想的

BAI资本赵鹏岚:善战者,无智名,无勇功

真正的善战者,是不败之人。

编者按:本文来自“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

这两年上海新房市场,的确非常非常强势。

把这个现象展开来讲,会明显发现频繁出现在上海新房市场的现象:

产品力强势:中内环神仙打架,把产品力做到极致的中海臻如府和宝山城市之星。

户型做到极致:内环内的中海汇德里83平做到了3房2厅2卫,浦西CAZ的苏河湾润府也把户型做到了91平3房,首创禧悦繁华里80平的3房……

越多越多的新房开始把户型做到极致,同样的地段更小的面积,还能比周边二手房多出一个房间。

那些放弃新房只买二手的人,到底是怎么想的

地段炙手可热:前滩板块的东方惠礼、三湘印象,董家渡板块的绿地海珀外滩、滨江凯旋门,徐汇滨江的尚海湾豪庭、碧云板块的碧云尊邸,这里面随便拎出一个,都是被上海买房人抢破头的项目。

综合看下来最近两年上海的新房市场的确强势,市场的反馈也非常好。

来看下面这张图,真实的认筹数据不会说谎:

那些放弃新房只买二手的人,到底是怎么想的

新房市场的整体表现已经非常亮眼,但奇怪的是,我们还发现了另外一个趋势:

二手房市场也同样强势,5月份的二手房成交量直接干到了2.6万套,是5年来5月的最高成交量。

那些放弃新房只买二手的人,到底是怎么想的

这种同时发生在上海新房和二手房的过热趋势,就引发出了我们的思考:既然新房市场已经这么强势了,那到底都是谁在买二手房?

01

我知道有人会说,每年的上海二手房成交都非常强,这是一个公认的现象。

但奇怪的点是,新房项目的产品力越来越强、户型越做越好、功能越做越多的同时,上海的限价做的也同样坚定,明明同样的价格段可以买到新房。

为什么还要买二手房?关于这个问题,我想补充几个细节来回答。

第1个细节:即使新房产品力强势,价格差也被打到很小,但对于有学区需求的人来说,新房依旧存在不确定性。

目前上海的新房项目,没有一家开发商会承诺你学区如何如何,即使像蟠龙天地,对面就是青浦世外,也没有人敢拍胸脯跟你保证,一定可以读世外。

学区这个不确定性因素,直接把一批急需学位的新房买房人,拦在门外。

第2个细节:上海正在频繁出现区域断供的情况。

像张江、碧云、正大宁,依旧很久没有新项目面世了,即使推了凤毛麟角的新房项目,也一定会出现这样的情况,比如说区域新房断供的碧云尊邸的认筹现场

那些放弃新房只买二手的人,到底是怎么想的

光有钱还不行,你还必须是天选之子。

第3个细节:上海有明显的总价段断供。

现在上海有两类购房人群最难受,一类是纯刚需人群,另一类是改善人群。

首先是纯刚需,现在上海200-300万买房人真的很难,像板块总价较低的周浦、徐泾北、顾村、美兰湖,即使需要1个小时以上才能到市中心,但300万以下的总价段已经很难买到新房。

留给买房人可选的余地,只有小面积的二手房和动迁房。

退一万步讲,即使你跑到奉贤和临港,也很难买到这个总价的新房了。

第4个细节:这么多年,新房的玩法还是这么枯燥乏味。

除了以上的三个细节,新房有一个比较大的遗憾,买房人没有话语权,更没有办法把首付比例降低。

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反观二手房,你可以有很多杠杆和房票的玩法,可以通过法拍房破限购,你也可以先下定金延迟交易,有很多技术处理的办法来把首付比例降低。

对于没有房票首付款也不够的买房人来说,这简直就是救命稻草。

只要这4个基准原则不发生变化,就算上海新房再热,也无法动摇上海的二手房市场成交比例。

02

在房圈待的时间久了,魔都财观团队总有一些门路和很多新房项目的操盘手打交道。

和这些营销策划口子的地产人打交道久了,会看清一个事实:现在很多项目,产品力不差,也很会摸索客户心理,甚至可以把客户画像的摸个门清。

这样的趋势下,做出来的产品就很会迎合市场普罗大众的心理。

但即使把颗粒度抓到这么细,也无法避免存在已久的新房命门。

限价之下越来越多的减配现象,由此产生的维权也开始普遍。还有甚者,可能会出现资金链断裂带来的烂尾,比如现在的某禾,规模不小但依旧无法避免这种情况。

另外,新房市场上出现了一些割裂的现状。好的项目从来不做广告也不愁卖,有很多好项目偷偷开,加推的稀缺房源,永远都会先被关系户消化掉。

而对于买房人来说,你冲到新房市场上,就很容易买到不好的项目。

如果你不懂行,那么抱歉,你大概率就会中招,好项目等不到你来抢,烂项目会被满城的渠道中介推到你眼前。

即使你有机会买到好的项目,也会遭遇这么一个问题:甲方思维。

对于一个新房项目的操盘手来说,会站在B2C的视角来看客户画像,当他们认为画像内的客户需要什么的时候,就会去做什么样的产品。

没有房企会去问一个买房人的意见,这个产品是不是你需要的?

真正能够让你满意的新房很少,你很容易在选择的路上不停的妥协,妥协产品、妥协地段、妥协户型……

但二手房市场不一样,有平等的话语权,这套没有满足你的需求就去看下一套,这套不喜欢就去找喜欢的。

二手房唯一会让你妥协的,只有处房权。

03

即使说了这么多,依旧还是会有人买新房。我一点不反对买新房,只要能买到好的房子一定会支持到底。

但前提是,一定要是好房子,不然到了二手房市场,你就是弱势群体。

上海有780万套存量二手房,每年成交的新房也有10万套上下,你一定要清楚当下哪些新房是有机会的。

所以最后给大家几点买新房的建议:

1、产品力强势,相比装配标准这些自己也可以弥补的因素,要更关注那些设计超前,房间数多,功能性变强,总价却在变低的新房项目;

2、资源要强,类似前滩这种强学区的地段,或者像张江这样的产业集聚的强势板块,只要不买错,很难出现无人接盘的情况;

3、要在城市发展的主要动线上,类似上海东西两侧的张江和大虹桥,就在城市资源发展的动线上,只需要一个契机,楼市就会率先启动。

买新房之前,一定要想好自己要的是什么。只要是你经过认真比对,内心坚定要买的新房,就一定要发动全家老少的名额去摇号,砸锅卖铁也要尽快认大筹。

如果你努力了,也没有抢到,也不要妥协去买差的项目,坚定的去看二手房。

04

我想到一个很有意思的事情,其实和新房这个主题非常像。

我之前同事一直开大众的中级车,他非常非常喜欢宝马车,记挂了好多年,终于耐不住性子,借了挺多钱买了一辆宝马。

过段时间我问他什么感受,他给的回答挺让人意外的:

一辈子没开过宝马,惦记了很多年,没买之前想着这辈子一定要试试看,但真的买下来,发现其实就那一回事。

仔细想想,这和处房权没有什么区别。

作为一个在楼市观察到一些现象的参与者,我真心希望,不管是新房还是二手房,各位都能够买到好的房子。

对于房票越来越珍贵,置换成本也越来越高的上海来说,我们已经别无选择。

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